النشرة الدولية
لبنان 24 – نوال الأشقر –
أعطى قانون الإيجارات السكنيّة الصادر عام 2014 المستأجرين القدامى مهلةَ تسع سنوات، يمكنهم خلالها البقاء في المأجور، وخصّ المستأجرين من ذوي الدخل المحدود وما دون، بالحق في البقاء في المساكن المؤجّرة بعد انتهاء المدّة التمديدية لثلاث سنوات إضافيّة، لتصل مهلة البقاء في المأجور إلى اثني عشر عامًا.
بعدها تُحرر تلقائيًا عقود الإيجارات السكنية، وتعود المنازل إلى أصحابها من المالكين، الذين انتظروا أكثر من نصف قرن لاسترداد أملاكهم، ومعظمهم توفي قبل أن يشهد على اليوم المنتظر.
تجدّد النزاع المزمن بين المالكين والمستأجرين، ولكن هذه المرّة من باب الخلاف على احتساب تاريخ بدء سريان المدّة التمديديّة. فالمالكون يحتسبون المهلة التمديدية منذ تاريخ سريان ونفاذ القانون في 28/12/2014، فتكون المهلة قد انتهت في 28/12/2023. بالمقابل يحتسب المستأجرون المهلة منذ تعديل قانون الإيجارات في 28/2/2017. ولكلّ منهما مقاربته.
زهيري: القانون نافذ منذ 2014 والقانون 2017 عدّله ولم يلغه
ينطلق المالكون بتدعيم مقاربتهم من أنّ القانون 2017/2 هو قانون تعديلي للقانون 2014 وليس قانونًا جديدًا، بدليل عنوانه الذي ورد فيه عبارة “تعديل قانون الإيجارات ” وفق ما لفتت إليه رئيسة تجمع مالكي الابنية المؤجرة في لبنان المحامية انديرا الزهيري في حديث لـ “لبنان 24” . وأوضحت أنّ مضمون القانون المعدّل أتى متناسبًا وبنفس النص والمضمون، ما عدا المواد التي أبطلها المجلس الدستوري، وجرى تعديلها في المادة 15، لجهة المستفيدين من تقديمات الصندوق “أمّا السنوات التسع فبقيت على حالها، كون المجلس الدستوري لم يبطلها. كما أنّ وزارة المالية باشرت بتطبيق الزيادات على الضريبة استنادًا لقانون عام 2014، وألزمت المالكين القدامى بتوقيع تعهّد لدى كاتب العدل يتعلّق ببدل المثل، ويبدأ احتساب الزيادات في البدل عام 2014وليس عام 2017 “.
أحكام قضائية احتسبت المهلة منذ 2014
يلفت المالكون إلى أحكام قضائية صدرت بالفعل واحتسبت المهلة منذ صدور القانون عام 2014، منها حكم القاضي المنفرد المدني في كسروان الناظر بدعاوى الإيجارات الدكتور أنطوان الحاج، فبعد أن تقدّم أحد المالكين بدعوى طلب خلالها إخلاء المأجور لعلّة إنتهاء الفترة التمديديّة، حكم القاضي الحاج بإخلاء المستأجِر على اعتبار أنّ عقد الإيجار انتهى بنهاية السنوات التسع التمديديّة، وأنّ المأجور أصبح شاغلاً من دون مسوّغ شرعي. وفي السياق تؤكّد المحامية زهيري أنّها كسبت أحكامًا صدرت وفق القانون 2014.
لكن ماذا عن الصندوق المفترض لتسديد كلفة الإخلاءات، وهو الحساب الذي ستُحول إليه اعتمادات مالية من وزارة المال؟
تجيب زهيري “الصندوق هو أكبر بدعة تذرّع بها البعض للتنصّل من مسؤولياتهم والتهرب من إعادة الحق لإصحابه. ناهيك عن استغلال الفئة الميسورة من المستأجرين القدامى لذوي الدخل المحدود البالغ عددهم 13 ألف مستأجر وهم الفئة المستفيدة من الصندوق. علمًا أنّه استنادًا إلى الإحصاءات الرسمية الصادرة عن وزارة المالية حتى أوائل عام 2019 بلغ عدد عقود الإيجارات القديمة السكنيّة 64926. وهذا العدد يدحض ما تمّ ترويجه من مزاعم عن وجود مليون مستأجر،وعن تشريدهم. كما أنّ العدد المذكور تناقص بعد صدور قانون الإيجارات السكني 2014، لعدة أسباب، منها الاتفاقيات الرضائية، صدور أحكام بالاخلاء، والاسترداد لعلّة الهدم او شراء المأجور.
لا حقوق مكتسبة في عقود الإيجارات الممددة
لفتت زهيري إلى التعليلات التي صدرت عن المجلس الدستوري بخصوص الإيجارات القديمة الاستثنائية، لجهة تأكيد الدستوري على حق الملكيّة الفردية المصان في الدستور، وعلى وجوب أن يكون الأمان التشريعي عامًا، وليس لصالح فئة على حساب أخرى، وأن لا حقوق مكتسبة في عقود الإيجارات، والحق بالسكن يجب أن توفره الدولة وليس المالك.
إيجار بـ 4 دولار سنويًا
شددت زهيري على مبادئ العدل والانصاف التي يجب أن يحتكم لها القضاة في ظل الغبن في العقود ذات البدلات المجانية، التي لا تتجاوز 4 $ سنويًا. ولفتت إلى أنّ خدمة التأجير كغيرها من الخدمات المنتجة تتأثر بالعرض والطلب، وقد لحقت الزيادات كلّ الخدمات والسلع وتمت دولرتها باستثناء الإيجارات القديمة، علمًا أنّ المالك يؤجّر ملكه ليستفيد وليس ليستغيث، وسألت زهيري هل يقبل صاحب أيّ مهنة بأتعاب ومخصصات بحدود 200 ألف ليرة سنويًا، وهي النسبة التي يتقاضها مالكون قدامى؟ “آن الأوان لتتحرر كل العقود المسببة للفساد والاتكالية والإخلال بالحقوق والواجبات، والحد من تفاقم تصدّع الأبينة وانهيارها. ويكفي لمن يدّعون حماية حقوق المستأجرين التلطّي خلف الفئة المستضعفة التي لا زالت تحت حماية القانون، بقصد إطالة أمد بقائهم المجاني، ولمنفعة شخصيّة”.
جعارة: سريان مهل التمديد منذ العام 2017
بالمقابل للمستأجرين مقاربة متناقضة تمامًا، عبّرت عنها المستشارة القانونية للجنة الأهلية للمستأجرين المحامية مايا جعارة .وأشارت في حديث لـ “لبنان 24” إلى أنّ اجتهاد محاكم الاستئناف في بيروت وجبل لبنان كان قد استقرّ منذ سنوات على اعتبار أنّ القانون 2/2017 أعاد احتساب المهل والبدلات من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية أي من تاريخ 28/2/2017. وأسفت “لحملات التحريض على المستأجرين وتبنّي بعض الإعلام لها دون التحقق من صحتها”.
وأضافت جعارة الى أنّ ما جرى مؤخرا، هو صدور قرار عن محكمة استئناف المتن اكدّ على اعادة احتساب المهل من 2017، اذ جاء في القرار”اعتبارًا من تاريخ نفاذ القانون التعديلي أصبح عدد السنوات 9 لغير المستفيدين و12 للمستفيدين” وهذا ما يستفاد من عبارة “من تاريخ نفاذ هذا القانون” الوارد في النص. ولكنّه اختلف مع الاجتهادات الاخرى لجهة عدم اعتماد إعادة احتساب الزيادات على بدلات الإيجار، بل اقتصر على اعادة احتساب مهلة الـ 9 والـ 12 سنة بدءًا من سنة 2017 .
واعتبرت جعارة أنّ التعاطي بالملف يشوبه خفة غير بريئة “لاسيّما أنّه يتعلق بشريحة واسعة من المواطنين اغلبيتهم الساحقة من كبار سن، ووضعهم هشّ، مشيرة إلى تضليل مفاده أنّ القضاء حسم الموضوع لجهة اعتماد سنة 2014، وأنّ ذلك استند إلى أحكام صادرة عن قاضٍ منفرد واحد في جونية، لحقته قاضية منفردة أخرى في بيروت “حيث أغفلت هذه الأخيرة التطرق إلى التعليق المنصوص عنه صراحة في المادة 58 على شريحة المستفيدين من الصندوق، فتجاهل ذلك يعدّ مجزرة حقيقية بعشرات الاف المستأجرين” وفق تعبيرها.
جعارة: لحل معضلة تراكم بدلات الإيجار
ونبّهت جعارة كافة المستأجرين الى أنّ كلّ الاحكام التي صدرت حتى اليوم عن محاكم الاستئناف الناظرة قي قضايا الايجارات في كل من بيروت وجبل لبنان اكدتّ على اعادة سريان مهل التمديد من 28/2/2017. مشدّدة على وجوب وضع حلول مستدامة من قبل المشرّع، لفئة المستفيدين من الصندوق لجهة الحفاظ على حقهم بالسكن اللائق “ووجوب حلّ لمعضلة تراكمات بدلات الإيجار بالنسبة لفئة غير المستفيدين، الذين هم في حالة اختلاف في تقارير الخبراء في ظل عدم بدء اللجان عملها بالبت بالطلبات، نظرًا لانقضاء مهل اساسيّة متعلقة بحقوق المستأجرين قبل تأليف اللجان، اذ أنّ هذه التراكمات تصل الى مبلغ يناهز 30% من قيمة المأجور” .
وفي ظل النزاع القديم المتجدّد، تجدر الإشارة إلى خطر يتهدّد المساكن القديمة، ومعظمها إيجارات قديمة باتت آيلة للسقوط فوق رؤوس قاطنيها، في حين أنّ المالك عاجز عن دفع تكاليف الترميم وكذلك المستأجر.